Alsof je er overheen vliegt: het uitzicht op de stad en de havens vanuit de 102de verdieping van het hoogste gebouw van Hongkong is ongeëvenaard. Net als de lunch die Stef Blok hier geserveerd krijgt. Het is eind 2016 als de minister – dan nog van Wonen – in het luxueuze Ritz Carlton Hotel op wolkenhoogte het glas heft met de gezanten van een omstreden Chinese miljardairsfamilie. Doel: de Nederlandse hypotheekmarkt weer aanjagen met Chinees kapitaal. Nederlanders zijn niet als Amerikanen, is de boodschap van de minister. Ze lossen hun schulden altijd in. ‘Zelfs in de donkerste crisisjaren bleven Nederlanders hun hypotheken betalen en wachtten zij geduldig op betere tijden’, zegt Blok in toespraken tijdens zijn reis.

Daar hebben de directeuren van Sun Hung Kai, het bedrijf van de gebroeders Kwok, wel oren naar. De broers bezitten volgens zakenblad Forbes bijna zeventien miljard dollar, en zijn ook eigenaren van de wolkenkrabber waar Blok met het bedrijf spreekt. Een van de broers werd in 2014 veroordeeld tot vijf jaar gevangenisstraf wegens omkoping. Hun interesse is serieus. Al voordat Blok naar Azië afreist, hebben de Kwoks een efficiënte belastingstructuur opgezet om in de Nederlandse woningmarkt te investeren.

Eerder die dag had Blok al een afspraak met Chow Tai Fook Enterprises, een ander steenrijk bedrijf uit Hongkong dat investeert in hotels, casino’s en juwelen in gokkersparadijs Macau. Het doel van Bloks verkoopreis is simpel: rijke investeerders moeten worden overtuigd om hun geld te beleggen in de Nederlandse woningmarkt. Die is ‘sterker en flexibeler dan ooit, en de mogelijkheden voor private investeerders zijn groter dan ooit tevoren’, staat in de gespreksnotities van Bloks Aziatische tour die we verkregen na een beroep op de Wet openbaarheid van bestuur. Zijn departement maakt zelfs een speciale Engelstalige website, investingindutchhousing.nl, om investeerders naar Nederland te lokken. Bij elk gesprek deelt de minister flyers uit.

Word nu Vriend van Investico en versterk de onderzoeksjournalistiek in Nederland

Steun ons

‘Welcome into the Dutch housing market’

Terwijl Blok in Hongkong en Singapore de Nederlandse economie prijst, zijn op datzelfde moment veel Nederlandse huiseigenaren nog altijd aan het bekomen van de financiële crisis. De huizenmarkt is daarin dramatisch ingestort, bijna een derde van de huishoudens met een hypotheek staat onder water. Tienduizenden huishoudens kunnen hun hypotheek niet betalen.

Volgens Blok heeft deze ellende een zilveren randje. ‘Betalingsachterstanden zijn zeer laag’, zegt hij tijdens een speech. Dus, zoals Blok zei tegen investeerders in London: ‘Put on your best suit and enjoy your red carpet welcome into the Dutch housing market!’

Alle financiële toezichthouders, van het Internationaal Monetair Fonds tot de Europese Centrale Bank, van De Nederlandsche Bank tot de Autoriteit Financiële Markten, waren het er na de crisis over eens: de Nederlandse hypotheekschuld is veel te hoog. De drukkende schuldenlast zorgde ervoor dat de crisis in Nederland veel heviger was en bovendien veel langer duurde dan in de landen om ons heen. In plaats van lekker te consumeren en daarmee de economie aan te jagen, moesten Nederlanders halsoverkop hun torenhoge schulden gaan aflossen. Eén maatregel was dan ook onvermijdelijk: de hypotheekschuld moest drastisch omlaag.

Maar dat gebeurde niet. Integendeel. De afgelopen vijf jaar deed de regering er alles aan om meer hypotheken en geld de Nederlandse huizenmarkt op te krijgen – desnoods gefinancierd uit de gokwinsten op Macau. En dat lukte. Van Noorse miljardairs tot de Amerikaanse zakenbank Goldman Sachs, een Londense ‘boutique investment firm’ en buitenlandse banken en pensioenfondsen, allemaal trokken ze naar Nederland om een slaatje te slaan uit de snel stijgende huizenprijzen. Ook Nederlandse pensioenfondsen en verzekeraars kozen ervoor om hun enorme financiële reserves in stenen te stoppen.

De snelle toestroom van dit geld stuwde de huizenprijzen in een waanzinnig tempo nog verder omhoog. En terwijl woningen in de grote steden inmiddels onbetaalbaar zijn, stoken nieuwe investeerders de oververhitte markt nog steeds verder op. De totale hypotheekschuld steeg tussen 2014 en 2018 met dertig miljard euro tot 702 miljard.

Nieuwe hypotheekverstrekkers

Deze investeerders beleggen niet via banken, maar doen dat via speciaal opgezette hypotheekbedrijfjes. Via zogenaamde ‘regiepartijen’, met namen als Munt, Tulp, Venn, bijBouwe, Vista en Colibri, kunnen ze hypotheken verkopen die precies passen bij hun eigen wensen. De hypotheken zijn zo gemaakt dat ze eenvoudig te verpakken en verhandelen zijn op internationale markten, precies zoals voor de crisis gebeurde. Inmiddels sluit bijna één op de vijf Nederlanders zijn hypotheek bij dit soort kantoortjes af. Ze hebben al een totaalbedrag van zo’n veertig miljard aan hypotheken uitstaan.

Dankzij de nieuwe hypotheekverstrekkers is de concurrentie toegenomen. Maar de risico’s voor consumenten zijn bij de nieuwe geldschieters groter dan bij gewone banken. Zo waarschuwen onder meer de AFM en de Consumentenbond dat ze hun rentes flink kunnen verhogen wanneer je wat aan je hypotheek wil veranderen, bijvoorbeeld wanneer je rentevaste periode afloopt, wanneer je gaat scheiden, wil verhuizen of een dakkapel wil laten bouwen. Ook hypotheekadviseurs maken zich ernstige zorgen, zo blijkt uit een enquête die we hielden onder de beroepsgroep. ‘Ze trekken klanten met goedkope rentes naar binnen, maar als je iets moet veranderen ben je de klos.’

Platform voor onderzoeksjournalistiek Investico sprak voor De Groene Amsterdammer met de mannen die trots innoverend de Nederlander weer aan een lening hebben geholpen. Met nieuwe geldschieters die tijdelijk hun kampement hebben opgeslagen in Nederland nu hier goede winsten te behalen zijn. Maar die, zodra het tij keert, hun biezen zullen pakken, zo verwachten experts en toezichthouders.

Hypotheken-business

De bovenkant van de archiefkast op het Haagse kantoor van Munt Hypotheken is bezaaid met kleine trofeeën. Op de kunststof beeldjes prijken de logo’s van banken en bedragen van honderden miljoenen. ‘Tombstones heten die’, vertelt Jeroen van Hessen, oprichter van Munt. ‘Die kregen we wanneer we een grote deal hadden gesloten; dat was vroeger.’ In 2012 stopte Van Hessen met zijn werk bij de commerciële NIBC-bank en ging op zoek naar iets nieuws.

‘Hypotheken zijn altijd mijn love baby geweest. Mensen nemen een lening voor hun huis en die moeten ze terugbetalen, zo simpel is het.’ Het verbaast Van Hessen al langer dat vrijwel de hele hypotheekmarkt in handen is van een stuk of drie banken. 2012 is het jaar bij uitstek om dit knusse oligopolie op te breken. Banken zijn weliswaar gered, maar zitten nog altijd in zwaar weer. De kapitaalmarkt is opgedroogd, en strengere kapitaaleisen – bedoeld om een nieuwe crisis te voorkomen – maken het steeds moeilijker om geld uit te lenen. Banken trekken zich schielijk terug uit de hypotheken-business.

‘Dus ik dacht: wij richten zelf een bedrijf op dat alles doet wat een hypotheekbank doet. Het enige verschil is dat we aan de achterdeur van het bedrijf een heel grote zak met geld neerzetten van mensen die willen investeren in hypotheken, en in niets anders dan dat.’

Staatssteun

Maar wie wil daar nou in investeren, midden in de grootste financiële crisis sinds de jaren dertig van de vorige eeuw? De markt zit op slot, huizen staan onder water en rentes zijn onbetaalbaar. Een probleem voor huizeneigenaren, voor banken, maar ook voor het Nederlandse kabinet. Rampjaar 2008 is doorstaan, de banken zijn gered, maar de Nederlandse economie is in 2012 nog steeds zo dood als een pier.

Achter de schermen staat de regering op een kruispunt: ze kan de situatie aangrijpen om de Nederlandse hypotheekschuld af te bouwen en de woningmarkt grondig te hervormen, zoals toezichthouders adviseren. Of ze kan alles in het werk stellen om die schuld, en daarmee de huizenmarkt, weer aan te jagen. Het wordt dat laatste. Huizenbezitters zijn weliswaar door hun hoge leningen in de problemen gekomen, maar de makkelijkste en snelste oplossing, zo redeneren de ministers, is toch om de hypotheekschuld opnieuw te laten groeien.

Gedurende 2012 en 2013 overleggen ministers Henk Kamp, Jeroen Dijsselbloem en Stef Blok op het Catshuis met banken en pensioenfondsen. De machine die de economie moet gaan kick-starten wordt Nationale Hypotheek Instelling (NHI) gedoopt, een fonds gevuld met tientallen miljarden aan Nederlands pensioengeld. Dat NHI moet grote pakketten hypotheken overkopen van de banken. Die krijgen zo armslag om nieuwe hypotheken te verstrekken tegen een aantrekkelijker rente.

Bankier Kees Dijkhuizen, inmiddels CEO van ABN Amro, mag aan de slag om de pensioenfondsen warm te maken voor het plan. Dat is nodig, want pensioenfondsen spelen niet graag voor grabbelton. Geen probleem, het kabinet is bereid om met belastinggeld garant te staan voor een eventueel miljardenverlies wanneer de huizenprijzen opnieuw instorten. Niets lijkt de droomoplossing nog in de weg te staan.

Terwijl in de loop van 2013 wekenlang een man of twintig elke vrijdagavond op de Zuidas bezig is de puntjes op de i te zetten, laat de Europese Commissie van zich horen: Nederland krijgt een dikke rode streep door de plannen. Verboden staatssteun, luidt het oordeel.

Pensioenfondsen

Maar het idee om in hypotheken te investeren laat de pensioenfondsen PGB, PMT en Hoogovens niet meer los. De rente op schatkistpapier is inmiddels zo laag dat ze naarstig op zoek zijn naar een veilige investering die nog wat oplevert.

Op een dag, ‘het was mijn verjaardag, ik weet het nog goed’, spreekt Van Hessen voor een adviesklus met die pensioenfondsen, met zijn hypothekenplan nog altijd in het achterhoofd. ‘Ze zeiden: “We zoeken een bedrijf om in te investeren dat rekening houdt met onze wensen.” Dus wij zeiden: “Wanneer jullie bereid zijn te investeren in ons bedrijf, dan gaan wij volledig rekening houden met jullie wensen!”’

Van Hessen ging aan de slag: ‘We zaten anti-kraak in het oude ministerie van Economische Zaken, samen met een nagelstudio en een fietsenmaker. Iemand had van huis een gare printer meegenomen en de kachel werkte niet goed, het was steenkoud.’ Maar na tien maanden slagen de onderhandelingen en is Munt Hypotheken een feit. Meer dan vijftigduizend huizenbezitters hebben inmiddels een hypotheek bij Munt, voor een totaalbedrag van dertien miljard euro, afkomstig van meer dan twintig pensioenfondsen. Een oer-Hollands succesverhaal. De Britse Financial Times gebruikt zelfs het Nederlandse woord ‘regiepartijen’ om het fenomeen te beschrijven – er bestaat nog geen Engelse term. Van Hessens model wordt in Nederland gretig gekopieerd. ‘Tja, copyright bestaat niet in de financiële wereld.’

Buitenlandse investeerders

Dynamic Credit heeft een corporate story. Voordat we goed en wel een vraag kunnen stellen neemt directeur Daan Potjer ons mee naar september 2008. Tonko Gast, oud-bankier van ABN Amro en oprichter van Dynamic Credit, stond in een klein zaaltje van de Amerikaanse centrale bank. Hij had een nieuwe manier ontdekt om de risico’s van door Wall Street verpakte, verknoopte hypotheken te onderzoeken. Gast zag de opdoemende problemen op de hypotheekmarkt en wilde de Amerikaanse financiële waakhond waarschuwen. Maar nog voordat hij goed en wel was begonnen aan zijn presentatie ging de ene na de andere Blackberry af. Toezichthouders renden het zaaltje uit. De volgende dag viel Lehman Brothers.

Toen in Nederland de crisis toesloeg, besloot Gast, vermogensbeheerder in New York, naar de Nederlandse toezichthouder te stappen. Hij imponeerde De Nederlandsche Bank met zijn mooie rekenmodellen. ‘We hebben letterlijk met een laptop bij Klaas Knot in de directiekamer gezeten’, zegt Daan Potjer, directeur van Dynamic Credit. ‘Dan vroeg DNB: “Wat gebeurt er als de rente met één procent stijgt?” En tik tik tik, dan lieten we dat zien. Hetzelfde met minister Dijsselbloem. We konden hem live laten zien wat de risico’s zijn.’

Potjer en Gast zagen dat de Nederlandse hypotheekmarkt een perfecte belegging was voor buitenlandse investeerders. ‘Het risico op Nederlandse hypotheken bleek veel lager dan verwacht. De verliezen waren niks, echt niks!’ Samen met minister Blok trok Potjer in 2016 naar Londen om tijdens het Dutch Mortgage Seminar, georganiseerd door het ministerie van Binnenlandse Zaken, buitenlandse investeerders warm te maken voor de Nederlandse hypotheekmarkt.

Potjer zwaait bij presentaties geregeld met een rapport van De Nederlandsche Bank. Dynamic Credit hielp, net als andere regiepartijen, met het onderzoek. ‘DNB vindt het leuk om met ons te sparren, er was heel veel interactie’, aldus Potjer. ‘Dan gaan we lunchen bij DNB, en hebben een goede uitwisseling van onderzoek en inzichten.’

In het rapport schrijft DNB dat er binnen enkele jaren een tekort van honderd miljard euro komt op de Nederlandse hypotheekmarkt als het kabinet niet ingrijpt. Nederlandse banken kunnen wegens strengere kapitaaleisen minder hypotheken verstrekken. Daarmee ontstaat een ‘financieringsgat’. Enkel met geld van buitenlandse investeerders kan dit worden gedicht, aldus DNB. Dynamic Credit struint de wereld af op zoek naar investeerders die ons ‘financieringsgat’ willen dichten.

Potjer prijst de ‘betaalmoraal’, die in Nederland veel beter is dan elders. Het is een ‘moraal’ waartoe huizenbezitters worden gedwongen, omdat zij – in tegenstelling tot bijvoorbeeld de Verenigde Staten – tot in de lengte der dagen hun schuld moeten blijven afbetalen. Dat lukt in veel gevallen alleen dankzij ons sociale vangnet. En het is een ‘moraal’ die schuldeisers kunnen afdwingen met de Nederlandse incassowet die extreem gunstig is voor schuldeisers. ‘We kunnen hier heel makkelijk beslag leggen op iemands loon. In het buitenland moet je daarvoor naar de rechter, maar in Nederland regel je het bij wijze van spreken met één briefje naar de werkgever.’

Inmiddels heeft Dynamic Credit al 10,5 miljard van investeerders om Nederlandse hypotheken te verstrekken.

Risico’s

Voor de investeerders een feest, maar voor huiseigenaren een gevaarlijke gok. ‘Eigenlijk is het gewoon een ander product dan een hypotheek bij een bank’, stelt een hypotheekadviseur uit Den Bosch. ‘Je kunt het vergelijken met Ryanair: je mag met hen mee op de vlucht. Je moet niet moeilijk doen, netjes je ticket en bagage regelen, in de rij staan. Maar als je iets méér wil, een vraag hebt, dan moet je van hen niets verwachten. Je moet stilzitten en je mond houden.’ Een Rotterdamse collega vult aan: ‘Als je dertig jaar stil blijft zitten ben je misschien goedkoper uit. Maar dat doet niemand.’ Beiden willen anoniem blijven omdat sommige klanten bij Munt of Dynamic Credit een hypotheek hebben.

In een enquête vroegen we de twaalfhonderd leden van de Nederlandse Vereniging van Hypothecair Planners (NVHP) naar hun ervaringen met de regiehypotheken (zie kader). Als zij klanten niet goed informeren over toekomstige risico’s zetten ze hun reputatie en aansprakelijkheid op het spel. De helft van de ruim 150 respondenten vindt de risico’s voor de consument groter bij een regiepartij dan bij een bank, met name als er buitenlandse investeerders bij betrokken zijn. ‘Als je binnenkomt is het allemaal leuk’, vertelt NVHP-bestuurder en adviseur Evert Creemers. ‘De rentes zijn bij dit soort partijen nu erg laag. Maar kom je in betalingsachterstand, door echtscheiding, ontslag of wat dan ook, dan wordt het griezelig.’

Waar ze voor vrezen, is dat met name buitenlandse partijen op zeker moment de Nederlandse markt weer zullen verlaten. Die vrees is niet ongefundeerd. Cijfers van het Kadaster laten zien dat buitenlandse investeerders in goede tijden massaal op de Nederlandse hypotheken duiken, maar net zo snel weer zijn gevlogen als het tij keert. De laatste keer dat dit gebeurde, na de crisis van 2008, staat de adviseurs nog helder voor de geest. Wie toen iets moest regelen kreeg te maken met dichte deuren en fiks hogere rentes.

Dat zit zo. Een hypotheek sluit je standaard af voor dertig jaar. Maar de periode waarvoor je de rente vastlegt is vaak korter, bijvoorbeeld tien of twintig jaar. Voor de resterende periode krijgt de klant van de geldverstrekker een nieuw renteaanbod. Er is geen wettelijk plafond voor de hoogte van dat aanbod, zolang het niet ‘onredelijk’ is. Dat biedt mogelijkheden voor wie van zijn klanten af wil. De oudste regiepartij van Nederland is Hypotrust, dat al voor de crisis actief was. Financieel klachteninstituut Kifid stelde de afgelopen jaren meermaals vast dat klanten van Hypotrust veel te hoge rentes kregen aangeboden na afloop van de rentevaste periode, soms wel het dubbele van wat op dat moment in de markt gebruikelijk was.

De helft van de ondervraagde adviseurs verwacht dat dit opnieuw gaat gebeuren. Als consument moet je dan kiezen tussen jaarlijks tot wel duizenden euro’s meer rente betalen of, met alle kosten van dien, overstappen naar een nieuwe aanbieder. ‘Maar dat moet dan wel kunnen’, waarschuwt hypotheekadviseur Creemers. ‘Als je op dat moment een te laag inkomen hebt, kun je geen kant op.’

En als je dan betalingsproblemen krijgt, moet je bij regiepartijen niet op coulance rekenen, voorspelt Jan Klinckenberg, al 37 jaar onderzoeker bij de Consumentenbond. Banken hebben flinke afdelingen om te zorgen dat mensen een regeling kunnen treffen om in hun huis te blijven. Regiepartijen besteden dit uit aan servicers waar volgens een geënquêteerde hypotheekadviseur ‘alles wordt gefrustreerd wat er te frustreren valt’. Er werken ‘alleen maar goedkope, incapabele krachten’.

Zelfs bij de Nederlandse pensioenfondsen achter Munt hoeft een consument in problemen niet aan te kloppen. Pensioenfonds Metaal & Techniek legt het in een vakblad glashelder uit: ‘PMT wil geen zorgplichtissues.’ Stel dat iemand die bij PMT pensioen opbouwt een betalingsachterstand op z’n hypotheek bij Munt heeft, ‘dan ontstaat het dilemma of je hem uit zijn huis moet zetten of niet. Dat wil je niet.’ Het pensioenfonds blijft daarom liever onzichtbaar voor de klant en laat het vuile werk opknappen door de regiepartij.

De regiepartijen zien dat anders. Daan Potjer van Dynamic Credit belooft dat zij ‘er tot het einde van de lening zijn voor de klant, dat er altijd een fair rentebeleid gevoerd wordt en bijzonder beheer altijd met een menselijke maat wordt verricht’. Munt wijst erop dat ze alleen voor Nederlandse pensioenfondsen werken en dat alle aanbieders zich aan dezelfde, strenge regels van de toezichthouders moeten houden.

Onderzoeker Klinckenberg is er niet gerust op. ‘Je hebt geen idee wat er in de toekomst gaat gebeuren, wat de rentes worden en hoe ze zich gaan gedragen.’ Je kunt best een Ryanair-hypotheek nemen, zegt de adviseur uit Den Bosch, als je maar bewust kiest. Maar veel adviseurs twijfelen ernstig of klanten dat wel doen. Ze leggen de risico’s zo goed mogelijk uit. Een Rotterdamse adviseur vat samen: ‘Weet waar je aan begint, je legt je hoofd in een strop.’ Maar ja, verzucht een ander: de Nederlandse consument is nu eenmaal ‘rentegeil’.

Herkomst geld onduidelijk

Marc de Moor windt er geen doekjes om: de Belg, die werkt voor het Londense Venn Partners, is hier in Nederland om te zorgen dat buitenlandse investeerders ‘mooie rendementen kunnen maken op Nederlandse hypotheken’. Hij maakt van hypotheken een financieel product waarmee beleggers een gokje kunnen wagen. Eerder was hij als directielid bij de Belgische bank Argenta verantwoordelijk voor Nederlandse hypotheken. Toen hij daar in 2015 opstapte wilde hij ‘een beetje uitbollen, wat commissariaten doen. Ik was al 55.’ Maar toen belde investeringsbedrijf Venn Capital. ‘Zij wilden in Nederlandse hypotheken investeren, omdat de marges op dat moment toch wel erg hoog waren.’

‘De toezichthouder is nieuwe toetreders wel genegen, om de concurrentie te verbeteren.’ Venn bemachtigt zonder problemen een vergunning. ‘De verkoop van hypotheken kun je uitbesteden, net zoals het hele beheer’, zegt De Moor. Zo kon het Britse Venn Partners via het Nederlandse loket in no time voor een miljard euro aan hypotheken verstrekken. Op het kantoor in Breda, dicht bij de Belgische grens, zitten slechts zeven mensen. Dit jaar wil Venn opnieuw een miljard aan hypotheken verkopen, ‘want we zitten met genoeg bestellingen van investeerders’.

Een van de partijen die hypotheken heeft ‘besteld’ is Siem Kapital, eigendom van de Noorse miljardair Kristian Siem, ook wel de Noorse Warren Buffett genoemd, die miljarden verdiende met investeringen in de oliewinning. Waarom hij nu van olie en gas overstapt naar Nederlandse hypotheken is onduidelijk. Op onze vragen krijgen we geen antwoord.

Venn verpakt de hypotheken in Luxemburgse bedrijfjes, om ze zo te verhandelen op de Ierse of Luxemburgse beurs. Wie op dit moment een financieel belang hebben in de hypotheken van Venn weet De Moor niet precies. ‘Ik ga niet iedere dag zitten kijken van: waar zit dat papier? Het is niet nodig om dat te weten.’ De handel in deze hypotheekproducten gaat razendsnel. ‘Iedere dag zijn er wel transacties waar dealers in de dealing rooms op inschrijven.’

Toezichthouder Autoriteit Financiële Markten heeft evenmin volledig zicht op de herkomst van het geld. ‘Nadat we een vergunning hebben verstrekt hebben regiepartijen geen meldplicht om nieuwe investeerders bij ons te melden.’ Tevens erkent de AFM volmondig de risico’s op hogere rentes en slechtere ‘nazorg’. Dat is aanleiding geweest, vertellen medewerkers van de financiële waakhond, om een aantal extra voorwaarden op te nemen in de vergunningen van de nieuwe hypotheekverstrekkers.

Bij de vergunningsaanvraag moet er van de toezichthouder een plan liggen waaruit blijkt hoe de regiepartij gaat voorkomen dat de rentes exorbitant hard stijgen als investeerders zich willen terugtrekken. Leef je dat plan niet na, dan kan de AFM uiteindelijk de vergunning intrekken.

Een zwak punt daarbij is dat het geen wettelijke eis is. De waakhond heeft daarom ‘vanwege de mogelijk grote consequenties voor huishoudens’ al in 2016 aan het ministerie van Financiën gevraagd mogelijke oplossingen voor het probleem te onderzoeken. Volgens een woordvoerder van het ministerie is van een aanstaande wet nog geen sprake. Overigens is het onduidelijk wat de consument ermee opschiet als de vergunning wordt ingetrokken.

De toezichthouder geeft toe dat ondanks haar maatregelen sommige mensen beter niet aan een regiehypotheek kunnen beginnen. De AFM vindt dat consumenten en adviseurs voor die afweging zelf verantwoordelijk zijn.

Investico werkt altijd samen met andere media. Zo versterken we de onderzoeksjournalistiek in Nederland.

Lees meer over ons

Verhandelbare financiële producten

Maar waarom zijn huiseigenaren slechter af bij een regiepartij? Willen de investeerders huizenbezitters pesten? Nee. Het heeft alles te maken met het feit dat regiepartijen als Venn, bijBouwe en Tulp onze hypotheken verpakken tot verhandelbare financiële producten. En bij die handel telt maar één ding: de rating, een inschatting van het risico van de investering.

Voor de kredietbeoordelaars geldt: hoe meer dichtgetimmerd de hypotheek, hoe hoger de kredietscore. Een hypotheek waar consumenten tussentijds veel kunnen aanpassen, bijvoorbeeld als ze willen verbouwen of verhuizen, scoort in de modellen slecht. ‘Hoe meer flexibiliteit voor de klant, hoe onzekerder het voor de investeerder wordt’, zegt Stanislav Nastassine van Moody’s die de hypotheekportefeuille van Venn beoordeelde. ‘Dat wegen wij mee in onze ratings.’

En dat is terug te zien in de Algemene Voorwaarden. Als je wil verhuizen, moet je bij Venn en bijBouwe eerst je eigen huis verkopen voordat je een nieuwe woning kunt kopen. Bij Venn mag je dan bovendien geen betalingsachterstand hebben. Wie dus betalingsproblemen heeft en kleiner wil gaan wonen, komt bedrogen uit. Tulp hoeft je zelfs helemaal geen nieuwe lening te verstrekken, zelfs niet als je aan de acceptatiecriteria voldoet. Zekerheid voor de investeerder, maar grote risico’s voor de consument.

En zo blijven de huizenprijzen stijgen. Zo bezien zijn regiepartijen geen oplossing voor het probleem op onze huizenmarkt, maar maken zij de situatie alleen maar erger. Josh Ryan-Collins, econoom aan University College London en auteur van het boek Why Can’t You Afford a Home?, bevestigt dat. ‘Het is duidelijk dat regiepartijen veel grilliger zijn dan banken: ze verkopen hypotheken als het goed gaat, en vertrekken als het slecht gaat. Dit draagt zeker bij aan de hoge pieken en diepe dalen op de Nederlandse huizenmarkt. Hierdoor stijgen de prijzen nu veel harder en zijn de dalen straks weer dieper’, schrijft hij in reactie op onze vragen.

Ook Jeroen van Hessen van Munt Hypotheken weet dat. ‘Mijn zakenpartner heeft thuis een tegeltje van zijn oma hangen: “Van schuld afbetalen is nog nooit iemand armer geworden.”’