Een op de vijf nieuwe hypotheken in Nederland wordt niet meer afgesloten bij een bank, maar bij schaduwbanken: tussenpartijen die voor grote beleggers in binnen- en buitenland zijn opgezet. Hypotheekadviseurs, de AFM en de Consumentenbond waarschuwen tegen deze nieuwe hypotheekvorm, die zich tegen de huizenbezitter kan keren zodra de huizenmarkt instort. Wie dan zelf in de betalingsproblemen komt, wil verhuizen, verbouwen of scheiden, kan bij deze partijen nauwelijks terecht.

Naar schatting 150 duizend Nederlanders hebben al een hypotheek bij schaduwbanken voor in totaal zeker 40 miljard euro, blijkt uit onderzoek van Platform voor onderzoeksjournalistiek Investico voor De Groene Amsterdammer. Onder namen als MUNT, bijBouwe, Venn, Tulp en Colibri, verstrekken de nieuwe aanbieders hypotheken met geld van ondermeer pensioenfondsen, de Londense investeringsfirma Venn Partners en Amerikaanse zakenbank Goldman Sachs.

Waarschuwingen experts

Hypotheekadviseurs verwachten echter dat investeerders zich bij sterk dalende huizenprijzen weer zullen terugtrekken uit de markt, waardoor de rentes hard kunnen stijgen, zeggen ze in een enquête die Investico hield onder de 1200 leden van de Nederlandse Vereniging voor Hypothecair Planners (NVHP).

De consument moet dan kiezen tussen jaarlijks tot duizenden euro’s méér rente betalen of een kostbare overstap maken naar een nieuwe aanbieder, waarschuwen de adviseurs. ‘Maar dat moet dan wel kunnen’, zegt Evert Creemers, hypotheekadviseur en voorzitter van branchevereniging NVHP. ‘Als je op dat moment een te laag inkomen hebt, kun je geen kant op.’ Voor hypotheekadviseurs zelf maakt de keuze voor banken of investeerders geen verschil; ze kunnen met beiden evenveel verdienen.

De Consumentenbond sluit zich aan bij de zorgen van de hypotheekadviseurs. ‘Je hebt geen idee wat er in de toekomst gaat gebeuren; wat de rentes worden en hoe ze zich gaan gedragen’, zegt onderzoeker Jan Klinckenberg van de bond. ‘Als je met deze partijen in betalingsproblemen komt, moet je bij hen niet op coulance rekenen. Banken hebben grote afdelingen om te zorgen dat mensen een regeling kunnen treffen om in hun huis te blijven, maar bij deze partijen zijn dat vijf of zeven man. Ze zijn doorgeefluik voor geld, meer niet. Hier zouden we over dertig jaar problemen mee kunnen krijgen.’

Ook de Autoriteit Financiële Markten erkent de risico’s op hogere rentes en slechtere ‘nazorg’ bij de nieuwe partijen. Dat is aanleiding geweest, zeggen medewerkers van de financiële waakhond, om een aantal extra voorwaarden op te nemen in de vergunningen van de nieuwe hypotheekvertrekkers.

De naar schatting 150 duizend Nederlanders die hypotheekklant zijn bij de nieuwe tussenpartijen, zijn gelokt door de rente die voor een langlopende hypotheek tot soms een half procent lager zijn geweest dan bij de bank. Het afgelopen jaar werd bijna een op de vijf hypotheken verkocht door zo’n zogeheten ‘regiepartij’, die striktere voorwaarden hanteert om haar investeringsrisico te verkleinen. Om de lening te kunnen meenemen naar een nieuwe woning, gelden vaak strikte eisen. Iemand met een betalingsachterstand die kleiner wil gaan wonen, hoeft bijvoorbeeld bij Venn Hypotheken niet aan te kloppen.

Sturing overheid

De Nederlandse overheid spant zich actief in om nieuwe investeerders naar de hypotheekmarkt te trekken. Uit een beroep van Investico op de Wet Openbaarheid van Bestuur bij het Ministerie van Binnenlandse Zaken blijkt dat Stef Blok, destijds minister van Wonen, in 2016 een tour maakte door Azië en Europa om buitenlandse investeerders lekker te maken voor investeringen in Nederlandse hypotheken.

De Nederlandsche Bank schreef in meerdere rapporten dat geld van binnen- en buitenlandse investeerders nodig was om aan de toekomstige vraag naar hypotheken te voldoen. Het kabinet drong er in 2012 en 2013 aanhoudend op aan dat pensioenfondsen in hypotheken zouden stappen.

De zorgen van AFM, Consumentenbond en hypotheekadviseurs richten zich overwegend op de partijen die met buitenlands geld gefinancierd worden. Zij maken gebruik van externe ‘servicers’ waar adviseurs slechte ervaringen mee hebben omdat ze minder reputatie te verliezen hebben, en de meest dichtgetimmerde voorwaarden hebben om de hypotheken te kunnen verpakken en verhandelen aan derden. Aanbieders als Dynamic Credit/bijBouwe, Venn en Tulp zijn buitenlands gefinancierd.