‘Bouwen, bouwen, bouwen.’ Dat is de leus waarmee VVD-Kamerlid Daniel Koerhuis de afgelopen kabinetsperiode bekendheid verwierf. Bijna even bekend zijn de foto’s die hij met grote regelmaat op Twitter plaatst. Want als het Kamerlid ergens op bezoek is, dan laat hij zich fotograferen, het liefst met een drukke snelweg of een containerwoning op de achtergrond. Op 3 december 2020 staat¹ Koerhuis op een natgeregend fietspad, voor een nietszeggende polder. ‘Een eigen woning is belangrijk voor iedereen’, staat boven de foto. ‘De Gnephoek bij Alphen aan den Rijn kan een “grote klapper” zijn.’

Enkele maanden later staat CDA-Kamerlid Julius Terpstra voor precies dezelfde polder. ‘We hebben niet de luxe om te treuzelen en niks te doen’, zegt hij² tegen de camera van de lokale omroep. ‘We hebben die woningen keihard nodig.’ Terpstra en Koerhuis vinden allebei dat de Gnephoekpolder, een stuk akkerland aan de rand van Alphen aan den Rijn, zo snel mogelijk bebouwd moet worden. Maar de Tweede Kamer bepaalt helemaal niet waar woningen moeten komen, dat is de verantwoordelijkheid van de provincie en de gemeente. En zij zien woningbouw in de Gnephoek niet zitten.

Daar hebben Koerhuis en Terpstra geen boodschap aan. Zij herhalen hun oproep nog eens in vier verschillende Kamerdebatten, een motie over woningbouw³ in Gnephoek krijgt zelfs een meerderheid in de Tweede Kamer. Een jaar later valt het college in Alphen aan den Rijn. De lokale tak van het CDA stemt⁴ in met woningbouw in Gnephoek, tegen de coalitieafspraken in. Volgens Erik Van Zuylen, destijds GroenLinks-wethouder, speelt de bemoeienis vanuit Den Haag daarbij een grote rol. ‘Die motie en de aandacht in de Tweede Kamer verhoogde de druk op het CDA om zich duidelijk uit te spreken. Maar wat er precies achter zat, weet ik ook niet.’

De Gnephoek is niet de enige lap grond die op aandacht uit Den Haag kan rekenen. Kamerleden noemen nog drie polders herhaaldelijk in Kamervragen, moties en debatten. Dat zijn Rijnenburg bij Utrecht, Oosterwold bij Almere en de Zuidplaspolder bij Rotterdam. Keer op keer roepen zij de minister op om ‘in gesprek’ te gaan met de gemeente of provincie, omdat die de bouwplannen zouden blokkeren. Waarom worden juist deze polders zo vaak genoemd?

Platform Investico en Follow The Money onderzochten voor De Groene Amsterdammer, Trouw, De Stentor en het Leidsch Dagblad de hardnekkige lobby voor vier doodgewone polders. Daaruit blijkt dat enkele grote projectontwikkelaars raadsleden onder druk zetten, de media opzoeken en gemeenteraadsverkiezingen beïnvloeden. Zelfs de schijnbaar onafhankelijke onderzoeksrapporten waar Tweede-Kamerleden zich op baseren, blijken door de bouwsector te zijn betaald.

Waar ze maar kunnen brengen de projectontwikkelaars hetzelfde verlanglijstje van vier vurig gewenste bouwlocaties onder de aandacht. Daar hebben ze alle reden toe, blijkt uit een analyse van kaartgegevens van het Kadaster en het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL). In precies die polders hebben projectontwikkelaars jaren geleden voor honderden miljoenen grond aangeschaft. Nergens anders in Nederland hebben zij zo veel grond in handen⁵.

Als gemeenten en provincies toestemming geven voor woningbouw op die locaties, stijgt de waarde van de grond met bijna een half miljard euro, blijkt uit onze berekening⁶. Dankzij bemoeienis van de Tweede Kamer krijgen de ontwikkelaars nu hun zin. Minister voor Volkshuisvesting Hugo de Jonge (CDA) wil voor het einde van het jaar een besluit over de Gnephoek forceren⁷, Rijnenburg stond zelfs in het regeerakkoord⁸.

Busreis langs bouwlocaties

‘Daar is-ie weer, Rijnenburg. We konden erop wachten’, verzucht ChristenUnie-Kamerlid Carla Dik-Faber tijdens een wetgevingsoverleg in het najaar van 2020. Zowel Julius Terpstra als Daniel Koerhuis hebben even daarvoor de aandacht gevraagd voor deze polder bij Utrecht. ‘Ik heb soms het idee dat ik in de gemeenteraad van Utrecht zit, of misschien in de Provinciale Staten’, zegt GroenLinks-Kamerlid Paul Smeulders. ‘Als je de uren optelt die wij als Kamercommissie voor Binnenlandse Zaken hebben gesproken over één polder in Utrecht, dan zijn dat er echt ongelofelijk veel.’

Die middag valt de naam ‘Rijnenburg’ 36 keer, dat is voor de Tweede Kamer een record. In totaal noemden Kamerleden en bewindslieden deze polder de afgelopen jaren 221 keer, in negentien verschillende debatten. De Kamer diende acht moties in die opriepen tot woningbouw in Rijnenburg, de polder kwam zes keer aan bod in Kamervragen. Daarmee is Rijnenburg de absolute lieveling van de Tweede Kamer, maar ook Gnephoek, Oosterwold en Zuidplaspolder komen uitgebreid aan bod: in totaal 53 keer, in zeven verschillende debatten. Voor elke locatie heeft Daniel Koerhuis een motie ingediend, vaak samen met een CDA-Kamerlid.

Het is geen toeval dat de landelijke politiek juist voor deze locaties aandacht heeft, zegt Léon Groenemeijer van onderzoeksbureau ABF. ‘Dat is natuurlijk het gevolg van lobby. De grondeigenaren proberen het eerst bij de gemeente en provincie, als dat niet lukt, gaan ze hogerop.’

Dat ziet ook onderzoeker Edwin Buitelaar van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL). ‘Als ontwikkelaars lokaal hun zin niet krijgen, proberen ze de landelijke politiek te beïnvloeden. Zo’n motie over woningbouw in Rijnenburg komt één op één vanuit de projectontwikkelaars naar de Tweede Kamer toe.’

De ontwikkelaars en hun lobbyisten zijn kind aan huis in Den Haag, versturen brieven naar de Kamer en nemen Kamerleden regelmatig mee op stap. Het was één van de eerste dingen die Daniel Koerhuis als Kamerlid deed. Drie maanden na zijn aantreden trakteerde⁹ de Neprom, de belangenvereniging van projectontwikkelaars, hem op een busreis langs verschillende bouwlocaties, plus lunch. Maar in de Tweede Kamer, waar Koerhuis deze polders uitgebreid bespreekt, benoemt hij de ontwikkelaars niet.

Het PBL maakte een kaart van Nederland, waarop het type eigenaar voor ieder perceel is ingekleurd¹⁰. Door de kaart te downloaden en analyseren met een programma voor geografische informatie (zie kader) is het mogelijk om structuren te ontdekken in die zee van kleuren. Zo komen op de blauwe landkaart vier felrode plekken bovendrijven: Oosterwold, Gnephoek, Rijnenburg en Zuidplaspolder.

Ontwikkelaars hebben op die plekken bijna veertig keer meer grond in handen dan gemiddeld in de rest van Nederland¹¹. Iets minder dan vijftien procent van alle ontwikkelaarsgrond was in deze polders geconcentreerd. PBL maakte de kaart in 2016, maar uit gegevens van het Kadaster blijkt dat de grondposities sindsdien niet wezenlijk zijn veranderd.

‘Weiland koop je voor zeven euro per vierkante meter, als de gemeente toestemming geeft voor woningbouw gaat dat meteen een paar keer over de kop’

In Rijnenburg en Gnephoek is ongeveer de helft van de grond in handen van ontwikkelaars. In die polders heeft bouwbedrijf BPD meer grond dan alle andere ontwikkelaars gecombineerd: bijna vier vierkante kilometer, ruim vijfhonderd voetbalvelden. In de Gnephoek heeft ook ontwikkelingsmaatschappij MAB, net als BPD een dochteronderneming van Rabobank, nog eens veertig voetbalvelden. In Oosterwold bezitten ontwikkelaars ongeveer 950 voetbalvelden aan grond, in Zuidplaspolder ruim tweehonderd. Heijmans, AM en Amvest zijn in beide polders de ontwikkelaars met de meeste grond.

Voor de ontwikkelaars is deze grond kostbaar bezit. BPD is de ontwikkelaar met de meeste grond in Nederland, bleek deze week uit een een inventarisatie van vakblad voor de bouwsector Cobouw. Dat bouwbedrijf heeft landbouwgrond voor 856 miljoen euro¹² op de balans staan. Verreweg het grootste deel, 707 miljoen euro, rekent op een nieuw bestemmingsplan in de komende vijf jaar.

Heijmans, BPD en Amvest zeggen in reactie op onze vragen dat zij inderdaad contact onderhouden met bestuurders en Kamerleden over woningbouw op deze grond, die zij al jaren geleden hebben aangekocht. Ze stellen dat er indertijd aanwijzingen waren dat overheden toestemming zouden verlenen voor woningbouw. Bouwbedrijf AM reageerde niet op onze vragen.

Het lijkt niet logisch dat projectontwikkelaars, die hun geld verdienen met het bouwen van woningen, zo veel grond opkopen op plekken waar dat volgens het bestemmingsplan niet mag. Maar daar is een logische, financiële verklaring voor, zegt Edwin Buitelaar van het Planbureau voor de Leefomgeving. ‘De waardesprong van de grond is daar het grootste. Weiland koop je voor zeven euro per vierkante meter, als de gemeente toestemming geeft voor woningbouw gaat dat meteen een paar keer over de kop.’ Matthieu Zuidema van het Kadaster weet hoeveel die ‘warme grond’ ongeveer opbrengt: zo’n veertig euro per vierkante meter.

In de vier polders hebben ontwikkelaars bijna vijftien vierkante kilometer grond in bezit. Als landbouwgrond is dat ongeveer honderd miljoen euro waard, met een woonbestemming ruim 580 miljoen euro: een waardesprong van bijna een half miljard.

Bouwsector betaalt onderzoek

‘Ik roep de minister al langer op om te bouwen, bouwen, bouwen. Maar de minister blijft op de rem staan’, In een debat¹³ over de woningbouw, in augustus vorig jaar, put Koerhuis uit zijn vaste repertoire. Om zijn oproep te onderbouwen, verwijst Koerhuis naar een rapport van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB), dat de veelbesproken polders als geschikte bouwlocatie aanwijst. ‘Dat rapport ken ik, dat kennen we op het ministerie’, zegt Kajsa Ollongren, op dat moment minister van Binnenlandse Zaken. Ze belooft dat ze met de betreffende gemeenten in gesprek gaat over de voorgestelde locaties.

Het EIB is een gezaghebbend instituut, dat regelmatig onderzoeksopdrachten krijgt van het ministerie. Aan het hoofd van het Instituut staat Taco van Hoek¹⁴, die daarvoor achttien jaar werkte voor het Centraal Planbureau. Volgens de eigen website¹⁵ doet het bureau op ‘onafhankelijke en wetenschappelijke wijze’ onderzoek. Waarom wijst het EIB juist deze polders aan?

Van Hoek ontvangt ons in het kantoor van het instituut, een statige villa aan het Vondelpark in Amsterdam. ‘Het is niet zo dat ik aandelen heb in Rijnenburg ofzo’, zegt hij grappend vanachter zijn bureau. ‘Als de politiek vindt dat het niet moet gebeuren, moet het niet gebeuren.’ Maar zelf ziet hij voldoende mogelijkheden voor bouwen in het groen. ‘Het is gewoon zonde, wat we laten liggen. Dit zijn minder complexe locaties, het kost minder en het gaat sneller.’

Het belang van projectontwikkelaars speelt volgens Van Hoek geen enkele rol in hun onderzoek. Het rapport waar Koerhuis naar verwijst heeft hij op eigen initiatief laten maken, zoals het EIB wel vaker doet. Wie betaalt dat dan? De rapporten geven zelf geen antwoord, daar staat geen financierder in vermeld. De website van het instituut vermeldt ook niets over de financiering. Zelfs de jaarverslagen geven geen uitsluitsel. Die zijn sinds 2006, het jaar dat Taco van Hoek aantrad als directeur, niet meer bij het handelsregister gedeponeerd.

Op de vraag of hij het laatste jaarverslag zou willen delen, reageert Van Hoek geprikkeld. ‘Ik hoop wel dat jullie vooral gaan kijken naar wat we te zeggen hebben, want dit soort verhalen…’ Maar hij belooft erover na te denken en een week later stuurt hij het jaarverslag op. Daaruit blijkt dat het EIB ongeveer zestig procent van zijn opbrengsten ontvangt uit het ‘Opleidings- en Ontwikkelingsfonds’, een fonds dat gefinancierd en verdeeld wordt door de bouwsector. Ook het rapport waar Koerhuis naar verwijst, is door het fonds van de bouwsector betaald. Daar is niets geks aan, vindt Van Hoek. Het fonds heeft volgens hem geen enkele invloed gehad op de inhoud van het rapport.

VVD-kamerlid Daniel Koerhuis en voormalig CDA-kamerlid Julius Terpstra zeggen in reactie op onze vragen dat het financiële belang van de ontwikkelaars voor hun nooit een reden is geweest om een bouwlocatie aan te wijzen. Zij waren zich bewust van het grondbezit van ontwikkelaars in de veelbesproken polders, maar benoemden dit niet in de Tweede Kamer. Terpstra stopte vorig jaar als kamerlid en werd begin deze maand benoemd als wethouder in Leiden, waar hij onder andere verantwoordelijk zal zijn voor het grondbeleid. In de tussentijd werkte hij bij ontwikkelingsmaatschappij Heijmans. In die functie vergezelde hij Koerhuis vorig jaar op zijn derde bezoek aan Oosterwold.

Rijnenburg in het regeerakkoord

In het najaar van 2020 verschijnen plotseling video’s op Twitter ¹⁶ en Facebook¹⁷, van een account genaamd ‘Wij Willen Wonen In Utrecht’, met straatinterviews over de woningnood. De presentator is Roel Maalderink, thans bekend van het satirische VPRO-programma Plakshot. Maar dit keer is er geen satire te bespeuren. ‘Als ze dan gaan bouwen’, vraagt hij¹⁸ aan argeloze voorbijgangers, ‘zouden ze dan binnen de stad moeten bouwen, of juist net een beetje daarbuiten?’ De website van het initiatief, dat zijn best doet om op een _grassroots-_beweging te lijken, geeft zelf het antwoord¹⁹: ‘Er zijn locaties zoals Rijnenburg en Reijerscop waar wij vinden dat je zou moeten gaan bouwen.’ Verstopt onder een ander uitklapvenster staat wie ‘wij’ eigenlijk zijn. ‘Woningcorporaties Mitros en Portaal, maar ook ontwikkelaars zoals AM en BPD.’

Die ontwikkelaars doen er alles aan om druk te zetten op de lokale politiek, zegt Floor de Koning, die tot voor kort raadslid was voor GroenLinks in Utrecht. Een manager van een grote ontwikkelingsmaatschappij nodigde haar twee jaar geleden uit op zijn kantoor. ‘Hij zei tegen mij: “Als jullie het blijven tegenhouden, krijgen jullie het wel heel moeilijk bij de volgende gemeenteraadsverkiezingen. Dan richten we al ons campagnebudget op jullie partij onderuithalen en de anderen omhoog.”’ In de weken voor de gemeenteraadsverkiezingen verschijnt de leus ‘Stem voor Rijnenburg’ in chocoladeletters op grote posters in de stad. De campagne is betaald door een consortium van grondeigenaren, waaronder bouwbedrijven AM, Amvest en BPD. ‘Dat was precies de uitwerking van zijn dreigement’, zegt De Koning.

Eind vorig jaar verschijnt Rijnenburg zelfs in het landelijke regeerakkoord²⁰, als het gaat over de ‘ontsluiting van nieuwe woongebieden.’ Wat betekent dat? Dat weet Floor de Koning ook niet precies. ‘Tegelijkertijd staat het er ook echt niet voor niets. Het maakt het voor ons moeilijker om weerstand te blijven bieden.’ Voorlopig houdt het gemeentebestuur stand. Het nieuwe college-akkoord spreekt van woningbouw in Rijnenburg, maar zegt er meteen bij dat dit vóór 2035 niet gaat lukken. Ook de provincie ziet woningbouw in Rijnenburg voorlopig niet zitten²¹.

Daar hebben zij goede redenen voor. Rijkswaterstaat waarschuwt²² dat zij de omliggende wegen in Rijnenburg niet kunnen aanpassen op de verkeersdrukte van een nieuwe woonwijk. Ook het waterschap heeft sterke twijfels, noemt Rijnenburg een ‘badkuip²³’ en pleit voor woningen die kunnen drijven, of in elk geval meebewegen met het water.

De veelbesproken polders kampen stuk voor stuk met dezelfde problemen. Het Planbureau voor de Leefomgeving waarschuwde²⁴ vorig jaar dat ze alle vier ‘kwetsbaar zijn vanwege waterhuishouding en bodemdaling.’ Overal ontbreekt de benodigde infrastructuur. Als je toch woningen wil bouwen op zo’n plek, dan kost dat veel geld.

Dat blijkt nu al uit de woningbouwplannen in de Zuidplaspolder. Deze polder is de laagstgelegen plek van Nederland, ver verwijderd van grote wegen of openbaar vervoer. De gemeente Zuidplas trekt 750 miljoen euro uit voor het ophogen van de bodem en het aanleggen van infrastructuur, onthulde²⁵ Follow The Money eerder dit jaar. Het Rijk moest bijspringen ²⁶ met een subsidie van veertien miljoen euro.

Gokken op grond

‘Ik heb die ontwikkelaars geen millimeter ruimte gegeven, maar het is duidelijk dat zij tijd hebben’, zegt Adri Duivesteijn aan de telefoon. Hij was van 2006 tot 2013 wethouder in Almere en is inmiddels PvdA-politicus in ruste. Vorig jaar moest hij met lede ogen toezien hoe projectontwikkelaars voor de zoveelste keer een plan lanceerden voor grootschalige woningbouw in het Almeerse Oosterwold. Kajsa Ollongren, op dat moment demissionair minister van Binnenlandse Zaken, nam het plan van de ontwikkelaars in ontvangst.

Diezelfde ontwikkelaars benaderden Duivesteijn zo’n vijftien jaar geleden, met een vergelijkbaar plan voor deze polder. Toen hij gegevens liet opvragen bij het kadaster, bleek dat zij al voor ruim driehonderd miljoen euro aan grond hadden opgekocht. Daarmee gokten ze op een uitbreiding van Almere naar het oosten, terwijl dat volgens het bestemmingsplan aan de westkant moet gebeuren. ‘Het is helemaal aan het gemeentebestuur van Zeewolde en Almere of zij vast willen houden aan het oorspronkelijke plan’, zegt Duivesteijn. ‘Ik zou adviseren dat wel te doen.’

De ontwikkelaars zullen niet rusten tot zij hun verlanglijstje vervuld zien, denkt Duivesteijn. Na het interview stuurt hij een stuk dat hij veertien jaar geleden schreef over de lobby om Oosterwold. ‘Het gaat om enorme bedragen, die de partijen graag zo spoedig mogelijk willen terugverdienen’, schrijft de toenmalige wethouder. ‘Maar hoe? Hoe kan wijziging van het bestemmingsplan worden versneld? Het antwoord is heel eenvoudig: verleiden. Een andere techniek is het uitspelen van de verschillende bestuurslagen. Wie heeft welk belang? Waar zit de zwakste schakel?’

Hugo de Jonge, Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, stapt in knalblauwe schoenen²⁷ aan wal. Een rondvaartboot heeft hem vanuit Alphen aan den Rijn naar de Gnephoekpolder gebracht, waar de lokale pers zich al heeft verzameld op een brug. Erik van Zuylen, die na de val van het college weer terug is in de raad, staat ook op de brug met een spandoek²⁸: ‘Handen af van de Gnephoek.’ Het nieuwe college is inmiddels geïnstalleerd en ziet woningbouw in de Gnephoekpolder wel zitten.

De toegestroomde pers filmt en fotografeert hoe De Jonge de brug beklimt en met een verrekijker over de uitgestrekte groene akkers uitkijkt²⁹. Zijn eigen mediateam maakt ook opnamen. Achteraf plaatst de minister een video van zijn bezoek op Twitter³⁰. ‘Gemeente en provincie verschillen van mening of je hier moet bouwen’, schrijft hij erboven. ‘Voor het einde van het jaar moet de knoop eruit getrokken zijn.’