Een conflict over een nieuw sloopproject binnen het Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ) dreigt een bom te leggen onder het grootste stadsvernieuwingsproject van Nederland. Aan de Texelsestraat in de wijk Carnisse wil de gemeente 169 woningen slopen. Woningcorporatie Woonbron moet het miljoenenproject uit eigen portemonnee betalen, maar weigert dit, blijkt uit interne stukken in handen van Investico, De Groene Amsterdammer, Vers Beton en Trouw.

Het sloopproject aan de Texelsestraat is ingewikkeld omdat de woningen particulier eigendom zijn. De eigenaren moeten worden uitgekocht. De corporatie sloopt en moet de grond vervolgens uitgeven aan een projectontwikkelaar die er 51 eengezinswoningen voor terug bouwt, blijkt uit een zienswijze van de huurdersraad van Woonbron.

De geschatte nettokosten voor de corporatie lopen uiteen van 10 tot 30 miljoen euro. Ofwel twee tot zes ton verlies per nieuwbouwwoning. Bij de start in 2012 ging het NPRZ nog uit van gemiddeld een ton verlies per ‘grondig aangepakte’ woning.

Het conflict is voorgelegd aan de landelijke Commissie Dekker, die werd aangesteld na invoering van de nieuwe woningwet in 2015. De commissie, onder voorzitterschap van voormalig woon-minister Sybilla Dekker, adviseert de minister van Binnenlandse Zaken bij conflicten tussen corporaties en gemeenten. Binnenkort doet minister Kajsa Ollongren van Binnenlandse Zaken op basis van dit advies een bindende uitspraak. Donderdag debatteert de gemeenteraad over het NPRZ en het Rotterdamse woonbeleid.

“Greep uit de kas”

Het conflict draait om de grotere vraag of gemeenten corporaties mogen verplichten op grote schaal te investeren in woningen van particulieren, zonder dat de corporatie de woningen in eigen bezit mag houden. In hoeverre mogen gemeenten bepalen hoe corporaties hun geld besteden?

“Het is een hele belangrijke casus”, zegt Vestia-bestuursvoorzitter Arjan Schakenbos die het woord voert namens de Rotterdamse corporaties op Zuid. “Als Woonbron in het ongelijk wordt gesteld gaat het natuurlijk niet alleen over Rotterdam, maar over de aankoop van particulier bezit door corporaties in heel Nederland.”

“Het gaat hier om principes”, vervolgt Schakenbos. “Wij zijn als corporaties zelfstandige organisaties met een eigen verantwoordelijkheid. Die ligt in het voorzien in sociale huurwoningen en niet in het opkopen van particuliere woningen. Onze opgave voor onze eigen woningen is al groot. En bovendien kunnen wij dit als corporaties gewoonweg niet betalen. Dit is niet aan onze huurders uit te leggen.” De corporaties investeren naar eigen zeggen zelf 625 miljoen euro in hun woningen in Rotterdam Zuid.

De huurdersraad van Woonbron vreest dat de investering in de Texelsestraat bovendien ten koste gaat van de eigen sociale huurwoningen, blijkt uit een brief die eind vorig jaar aan wethouder Bas Kurvers werd verstuurd. “De financiële draagkracht van de Rotterdamse corporaties is zeer beperkt. Naast de greep uit de kas door het Rijk (via de verhuurderheffing – red.) wil nu ook de gemeente Rotterdam een greep uit de kas doen door hen te verplichten tot een financiële bijdrage in de particuliere voorraad. In onze ogen is dit niet alleen volstrekt onrechtmatig maar ook onverantwoord, aangezien dit geld hard nodig is om de huidige voorraad duurzaam én betaalbaar te maken.”

Meningsverschil corporatie en gemeente

Eén passage uit de woningwet in het bijzonder ligt ten grondslag aan het meningsverschil tussen de corporatie en de gemeente. Daarin staat dat een woningcorporatie “naar redelijkheid” moet bijdragen aan “de uitvoering van het volkshuisvestingsbeleid” in een gemeente. Wat dat precies betekent staat open voor interpretatie.

Bouw-wethouder Bas Kurvers spreekt van een “proefproces” dat als doel heeft “duidelijkheid te verschaffen”. Kurvers: “Hier zit een stadsbestuur dat het maximale voor de stad wil. Aan de andere kant staan corporaties die zeggen: wij zitten er voor onze huurders. De vraag die steeds terugkomt is wat je van elkaar mag verwachten en in welke mate. De uitslag zal zeker bepalen hoe we hierin verder gaan.”

Als Woonbron van de minister niet aan het project hoeft mee te betalen, moet de gemeente elders op zoek naar geld, bevestigt NPRZ-wethouder Richard Moti (PvdA). “Als blijkt dat je corporaties niet kan vragen mee te betalen aan de particuliere voorraad, en we in wijken waar veel particulier bezit is onvoldoende voortgang boeken, zal de bijdrage van het rijk misschien wel meer moeten zijn dan de 130 miljoen die we nu in het kader van de regiodeal hebben gehad.”

De regiodeal werd vorig jaar toegezegd door de rijksoverheid. De gemeente verdubbelt deze bedragen. Van de 260 miljoen euro gaat 160 miljoen naar de woonplannen. De rest gaat naar onderwijs, werkgelegenheid en cultuur.