In een landelijk Flevolands dorp staat een wat verpauperde rijtjeswoning. De verf op de gevel is afgebladderd en de buitenmuren, die lijken op golfplaten, hebben een schraalwitte kleur. Voor het raam hangen een soort kerstlampjes, een huisnummer is niet te zien. Aan de achterkant van het huis kan je door de schutting heen kijken. Er hangt een schotel aan de muur en de tuin is kaal, op wat onkruid na.

De aanblik staat in schril contrast met de advertentie¹ die in 2020² verscheen op de website Sameningeld.nl. Op die site kunnen particulieren hun geld investeren in een vastgoedhypotheek via crowdfunding. Zo hoeven huizenkopers niet naar de bank en kunnen mensen met een beetje geld op hun spaarrekening investeren in projecten op de website³.

De woning in de Noordoostpolder wordt aangeboden door Job en Melanie Gutteling, twee beleggers met ‘een grote passie voor vastgoed’, om hiermee ‘meer vrijheid en tijd’ te creëren voor hun gezin⁴. Volgens de advertentie moet de verhuur van de woning in de Noordoostpolder het stel tenminste 1.240 euro per maand opleveren⁵. Het huis, met een voor en- achtertuin en vijf kamers, ziet er op de foto’s goed onderhouden uit, is ‘recent gemoderniseerd en verduurzaamd en klaar voor nieuwe bewoners.’ Over de huurders maakt echtpaar Gutteling zich geen zorgen: ‘We hebben inmiddels al diverse gezinnen gevonden die hier graag willen wonen⁶.’

Als de deur in september 2022 open gaat, blijken er meerdere arbeidsmigranten te wonen die de huurwoning naar eigen zeggen op ‘Marketplace’ vonden⁷. ‘De buitenzijde van de woning door de tand des tijds inderdaad weer toe aan onderhoud,’ geven Job en Melanie toe in een reactie. ‘Dat staat voor de komende winter op de planning.’ En er woont weliswaar geen gezin, zij kozen liever voor ‘een Poolse mevrouw’ omdat zij de ‘meeste inkomenszekerheid’ had.

Even verderop, in Emmeloord, staat een bovenwoning die eveneens via Samen in Geld gecrowdfund werd, en volgens de eigenaar⁸ 1500 euro huur moet opleveren⁹. Ook deze eigenaar werkt aan zijn vastgoedportefeuille om zijn ‘gezin en kinderen’ een ‘goede toekomst’ te kunnen bieden¹⁰. ‘De woning is volledig gerenoveerd en uitstekend onderhouden,’ stond in de advertentie¹¹. Voor de ramen hangen lakens en lappen en ook hier is de gevel vuil. Een Poolse huurder laat door de intercom weten niet te willen praten¹².

Vastgoed in het wilde westen van de woningmarkt

Investeren in vastgoed als lid van de crowd en pandeigenaar worden zónder startkapitaal – het kan, mits je beschikt over de juiste mindset. Dat prediken vastgoedgoeroes op Youtube, Instagram en andere sociale media¹³: advertorials slepen argeloze kijkers een wereld binnen waarin vastgoed aangeprezen wordt als dé manier om rijk te worden. Eenmaal in het algoritme is er geen ontkomen meer aan, vastgoed is de weg naar financiële onafhankelijkheid en een vroeg pensioen¹⁴.

Geïnteresseerden kunnen terecht bij een van de vele¹⁵ vastgoedcursussen die sinds enkele jaren in Nederland opduiken, waar ze leren buiten de reguliere kanalen in vastgoed te handelen¹⁶. Makelaars maken plaats voor sourcers, ‘deals’ worden niet gevonden op Funda maar met flyers of op Facebook¹⁷, en voor financiering gaan ze niet naar de bank, maar crowdfunden vastgoedbeleggers hun hypotheek bijeen.

Aan de onderkant van de oververhitte Nederlandse woningmarkt ontstond de laatste jaren een bedrijvige schaduwsector. Steeds meer beleggingspanden worden gefinancierd via online gecrowdsourcete hypotheken, blijkt uit onderzoek van Platform Investico in samenwerking met VICE, voor De Groene Amsterdammer en _Trouw_. Crowdfundplatforms die zich specifiek op de financiering van beleggingsvastgoed richten verdubbelden in 2021 het bedrag dat zij ophaalden ten opzichte van het jaar ervoor¹⁸. Aangeboden projecten zijn vaak over-ambitieus en slecht onderbouwd, risico’s voor de investeerders dikwijls onduidelijk¹⁹. Experts noemen deze platforms het wilde westen: ‘Niet doen, als je de risico’s niet kunt inschatten. Rendement krijg je nooit gratis²⁰.’

Op huizenjacht

‘Als iemands tuin er zo uit ziet, weet je dat hij minder waarde hecht aan zijn woning’. De 22-jarige vastgoedinstagrammer²¹ Jelle Bronshoff wijst naar een wild begroeide geveltuin aan de westkant van Rotterdam. De brandnetels komen er tot je kuiten. ‘Misschien wil de bewoner weg.’ Rijdend door de vooroorlogse wijk Oud-Mathenesse letten Jelle en zijn compagnon Elise van Veen (21) op tekenen van verval. Onkruid, verrotte kozijnen, of losse dakpannen: wellicht zit de eigenaar in de problemen en wil hij zijn huis wel verkopen – snel, en onder de marktprijs²².

Jelle was zestien toen hij besloot het vastgoed in te gaan, vertelt hij in zijn nieuwe appartement even verderop in dezelfde wijk. In de kozijnen staan lege vazen en op tafel liggen boeken als Ego is the Enemy en How to be a Stoic. Hij werd die wereld ingezogen toen hij op YouTube naar video’s keek van een Amerikaan die een cursus daytraden verkocht. ‘Hij was eenentwintig, handelde één uur per dag in aandelen en had een McLaren voor de deur staan. Dat wilde ik ook. Ik ging kijken naar hoe rijke mensen geld verdienen. Allemaal stellen ze hun geld veilig in vastgoed,’ zegt hij. ‘Ik wilde weten of ik dat zonder geld ook kon.’

‘Mensen die hun huis off-market willen verkopen hebben eigenlijk altijd een probleem,’ vertelt Elise terwijl ze door een Quote bladert. ‘Soms met geld, soms met hun geestelijke gesteldheid, of wegens een scheiding.’ Jelle en Elise, zogenaamde ‘dealfinders’, speuren op straat en op internet naar woningen die goedkoop en snel verkocht kunnen worden. Die bieden ze vervolgens, in ruil voor vindersloon, aan een pandjesbaas aan. Onlangs vonden ze woningen van een man die tienduizenden euro’s schuld had bij de Belastingdienst, en van iemand op wiens woning beslaglegging dreigde.

Die woningen vinden ze door rondjes door het land te rijden en te netwerken. Laatste tijd gaan de zaken goed: in augustus en september handelden ze zelf in drie woningen met een waarde van een miljoen, maar het ging niet altijd makkelijk. ‘Ik heb eens vier weekenden elke ochtend geflyerd in Alkmaar,’ vertelt Jelle. ‘Vierduizend folders, toen bleek dat in die wijk alleen maar sociale huurwoningen stonden.’ Zijn eerste deal, in Lelystad, liep uiteindelijk toch spaak omdat hij ‘geen idee had’ waar hij mee bezig was: ‘Ik wist niet hoe ik met de eigenaar in gesprek moest, hoe ik moest bezichtigen, niets.’ Onlangs nog stak hij met Elise 30.000 euro in de verbouwing van een huis dat hij op papier nog niet eens had aangekocht. ‘De bewoner had een tweede kind op komst en sliep nu in zijn restaurant omdat het licht was afgesloten. We leenden geld bij vrienden en familie voor de verbouwing, vertelt Elise. ‘Dat pakte goed uit, maar achteraf was dat een veel te groot risico.’

Niet denken in risico’s, maar in kansen en mogelijkheden: dat is nu juist de boodschap van de vele vastgoedcursussen die online te vinden zijn²³. Daar claimen coaches dat een positieve mindset genoeg is om rijk te worden met vastgoed, ongeacht achtergrondkennis of financiële situatie²⁴. Ondernemerschap wordt verheven tot een roeping die een bepaalde leefstijl vereist. Social media-berichten en handleidingen staan bol met spreuken als ‘you only fail when you stop trying²⁵’ en ‘alles wat je wil kan je waarmaken²⁶’, cursisten slaan op video’s planken door en vallen elkaar vervolgens emotioneel in de armen²⁷.

Ook de destijds 23-jarige Tom Joling stapte, op aanraden van kennissen, de vastgoeddroom²⁸ in. Vanuit de basiscursus ging hij samen met een vriend voor het prestigieuzere, zeventienduizend euro kostende ‘Black Badge’-programma van The Great Property Experience²⁹, een cursus geleid door Pieter Monsma, een aardappelboer gone vastgoedgoeroe³⁰. Tom begon met dealsourcen. In die cursus leerde hij bijvoorbeeld dat hij panden kon vinden door ziekenhuizen en uitvaartcentra te benaderen. In de cursushandleiding staat dat cursisten moeten letten op hoe wanhopig een potentiële woning-verkoper klinkt³¹.

Sourcers investeren soms duizenden euro’s in het volgen van een cursus en het uitdelen van flyers, maar het aantal deals dat dit oplevert is minimaal³². De panden, die ze bijvoorbeeld aanbieden in Facebook- of Whatsappgroepen (aangeboden: ‘!! Off market Zeeland KLUSOBJECT ³³!!’), zijn vaak in ondermaatse staat, soms niet eens bewoonbaar³⁴.

Ook Tom werd niet rijk door zijn vastgoedcursus. ‘We hebben nooit iets concreets gekregen. Eigenlijk ging alles om mindset,’ zegt Tom. ‘Van de dertig cursisten had één iemand na maanden een deal gevonden. Maar een deel van die verdiensten ging naar de begeleiders die je deal publiceren op het platform van de cursus,’ zegt hij. ‘Het leek wel een piramidespel.’ Met mede-cursisten van The Great Property Experience spande Tom een rechtszaak aan tegen de oprichters van het platform: ze eisen hun geïnvesteerde geld terug. Dat was best lastig, vertelt Tom. ‘Bij de Black Badge waren we een soort familie. Het is moeilijk om je daar tegen te keren. Wij worden nu door iedereen met de nek aangekeken, niemand reageert meer op mijn berichtjes.’

Cursusleider Pieter Monsma laat in een schriftelijke reactie weten dat ze cursisten ‘absoluut niet’ vertellen dat ze rijk kunnen worden van vastgoed zonder startkapitaal en dat zijn organisatie ‘geen voordeel heeft bij het daadwerkelijk kopen van vastgoed door deelnemers’. Over de deelnemers van de cursus zegt Monsma ‘Voor ons is duidelijk dat u vooral informatie hebt ontvangen van personen die een belang hebben bij negatieve publicaties over GPE (Great Property Experience red.).’

Veel lenen en dan ‘slim investeren’

Er staat een woning leeg aan de Jonker Fransstraat in Rotterdam. Het appartement, gelegen in de binnenstad, is op dit moment onbewoonbaar: de kleine kamers zijn volledig gestript, van vloeren tot en met de wandtegels. De 28-jarige Joran Broer, in het dagelijks leven eigenaar van een goedlopende diëtistenpraktijk, heeft zijn oog op de woning laten vallen. Een deal finder bood hem het pand aan. Joran wil de woning van 89 vierkante meter ‘omtoveren tot een ‘high-end afgewerkt appartement’, en daarna voor 2100 euro per maand verhuren aan expats³⁵.

In augustus 2021 begon Joran aan de Real Estate Masterclass. Omdat hij al eigen spaargeld had, startte hij niet als sourcer, maar een trede hoger, met een cursus vastgoedbeleggen³⁶. In een coachingstraject van zes maanden leerde hij beleggingspanden kopen en verhuren. In de podcast van de Real Estate Masterclass vertelde hij trots dat hij al na het eerste cursusweekend zijn eerste pand kocht in Rotterdam-Zuid³⁷. Inmiddels is hij zelf opgeklommen tot vastgoedcoach bij het platform. In YouTube-filmpjes deelt hij zijn ervaringen: ‘Ik dacht altijd dat je hard moest werken om rijk te worden, maar door de Real Estate Masterclass weet ik dat je vooral slim moet investeren³⁸.’

Voor Broer, die in één jaar tijd van nul naar elf woningen³⁹ ging, betekent ‘slim investeren’ vooral ook: veel geld lenen. Twee van zijn panden financierde hij met crowdfunding. Omdat grootbanken sinds de kredietcrisis van 2008 steeds terughoudender zijn geworden in het verstrekken van verhuurhypotheken, en ook de rentes er laatste tijd flink stijgen, gaan beginnende pandjesbazen nu leningen aan bij digitale crowdfundplatforms⁴⁰, waar particulieren leningen verstrekken in ruil voor rente. Voor een paar honderd euro inleg⁴¹ kun je jezelf zo al ‘vastgoedbelegger’ noemen.

Sameningeld.nl is de site die Broer uitkiest voor zijn ‘project⁴²’. Op dat platform zoekt bijvoorbeeld ook een 22-jarige man financiering voor een vervallen casino aan de boulevard in Zandvoort⁴³, vragen twee broers hulp om een aantal slecht onderhouden flatwoningen aan de rand van Maastricht aan te kopen, hoopt ene “Laurus” op financiering voor vijf panden in en rondom Rotterdam en heeft een oud-medewerker van een woningcorporatie het op 27 woningen in dezelfde regio voorzien.

De crowdfundplatforms presenteren zich als een eenvoudig en toegankelijk⁴⁴ alternatief voor de grootbanken. ‘De banken zijn aan het sterven, denk er maar eens over na,’ stuurt vastgoedcoachingsbedrijf IBA (‘Imagine, Believe, Achieve’) in haar nieuwsbrief. IBA Coaching heet heeft daarom voor de deelnemers van haar ‘Crowdfund Cursus’ al een korting geregeld voor een platform genaamd ‘Geld voor Elkaar⁴⁵’. Op dat platform financierden ze zelf ook meermaals, laten eigenaars Chantalle en Marijn Noordermeer in antwoord op vragen weten, een ‘groot succes’ dat ze graag met hun cursisten delen. ‘Juist bij unieke situaties is het belangrijk dat een financierpartij luistert naar jouw verhaal, in plaats van enkel de cijfers in te voeren en af te wachten of het scherm rood of groen wordt.’

Steeds meer crowdfundhypotheken

De methode wordt steeds populairder. Op basis van data van vergelijkingswebsite crowdfundingcijfers.nl concludeerde Investico dat het aantal vastgoedfinancieringsaanvragen op crowdfundplatforms fors toeneemt. Vijf platforms specifiek gericht op vastgoedfinanciering haalden in 2021 bijna 80 miljoen euro op voor de financiering van beleggingsvastgoed – een verdubbeling ten opzichte van een jaar eerder. Uit een analyse die wij maakten van alle projecten die sinds december 2015 verschenen op de website van Samen in Geld, blijkt dat bijna veertig procent van alle hypotheekaanvragen om honderd procent financiering gaat.

Joran Broer krijgt op Samen in Geld hulp van 233 investeerders, die in 14 dagen genoeg geld bij elkaar leggen om de woning aan de Jonker Fransstraat te kopen: 370 duizend euro. Het volledige bedrag dat het huis waard is mét huurders erin, plus een bouwdepot⁴⁶. Dat terwijl uit de financiële analyse die Broer zelf bij zijn advertentie op het platform publiceerde, blijkt dat hij bij een geschatte huuropbrengst van 2100 euro per maand alsnog verlies draait – omdat de aflossing en de rente de huurinkomsten overstijgen⁴⁷. Hij wil dat verlies compenseren met de verwachte stijgende marktwaarde van de woning, zegt hij. Platform Samen in Geld oordeelt desondanks dat het project ‘aan haar voorwaarden voldoet’ en geeft een positief investeringsadvies⁴⁸. Zijn deal ketst uiteindelijk op het laatste moment af. Broer, die zijn hypotheek dan al bijeen gecrowdfund heeft, moet naar eigen zeggen 7400 euro aan het platform betalen⁴⁹ en betaalt zijn 233 geldschieters één maand rente door⁵⁰.

Hypotheken zonder fundering

Mag dat allemaal zomaar? ‘Crowdfundplatforms die zelf krediet verstrekken moeten in principe aan dezelfde regels als banken voldoen, maar er zijn geen voorschriften hoe ze dat moeten doen,’ zegt Hylke de Vriend, projectleider Crowdfunding bij de Autoriteit Financiële Markten⁵¹.

De toezichthoudende AFM controleert of platforms transparant zijn over de risico’s die met hun crowdfundinvesteringen gepaard gaan. Dat doet de autoriteit ‘onder meer’ op basis van ‘signalen en meldingen’. De AFM kan vergunningen intrekken of een last onder dwangsom afgeven, maar dat is een lang en intensief traject. In praktijk neemt ze vooral informele maatregelen, zoals ‘normoverdragende gesprekken’ met platforms. Eind 2021 voerde de Europese Unie een Europese crowdfundwet in, die onder andere strengere eisen aan klantonderzoek meebrengt. Die vereist dat alle crowdfundplatforms een vergunning aanvragen – maar die vergunningplicht werd recent uitgesteld tot najaar 2023.

“Ze doen wat?!”, buldert hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer. Hij hoort voor het eerst over crowdfundplatforms voor vastgoed. ‘Als je dit soort dingen met een bank doet, moet je aan allerlei strenge eisen voldoen,’ zegt hij. ‘Deze praktijk is echt heel slecht⁵².’ Volgens Boelhouwer bouwen de jonge vastgoedbeleggers hun vastgoedimperium op een zeepbel van absurd hoge huren. Terwijl banken tegenwoordig niet meer dan zeventig procent van de woning lenen, gaan crowdfundplatforms tot honderd. ‘Als de woonprijzen gaan tegenvallen of dalen, word je met behoorlijke verliezen geconfronteerd,’ zegt Boelhouwer. ‘Je ziet het al gebeuren: Utrecht en Amsterdam zijn al te duur geworden voor kleine beleggers. Dat kun je beter in Schiedam doen. Maar ook daar moet je extreme huren vragen om je rendement te halen.’ Intussen stijgen de huren in de vrije sector door⁵³. Maar hoe lang nog? ‘Zodra er iets meer huuraanbod komt, heb je als belegger een probleem. Dan wil niemand meer voor vijftienhonderd euro een woning in de Noordoostpolder huren.’

Honderd procent financiering is risicovol, zegt ook hoogleraar notarieel recht Pim Huijgen, verbonden aan de Universiteit Leiden. Ook hij wordt door ons voor het eerst op de crowdfundplatforms voor vastgoed gewezen. Als de inflatie in het najaar verder stijgt, kunnen de torenhoge vastgoedprijzen alleen maar gaan dalen. ‘Dan komt een pand onder water te staan, en heb je met een honderd procent lening direct meer schulden dan waarden.’ Bovendien heeft de inflatie effect op de huurmarkt, stelt hij. ‘Als we een recessie ingaan, zal dat betekenen dat mensen de huur niet meer kunnen betalen, en geldverstrekkers met leegstand geconfronteerd worden⁵⁴.’

‘Als je investeert in vastgoed met bizar hoge huurprijzen, drijf je de kosten voor wonen verder op,’ zegt Lex van Teeffelen, lector mkb-financiering aan de Hogeschool Utrecht. Om een maatschappelijk probleem op te lossen, is dit niet de oplossing⁵⁵.’ Van Teeffelen, die onderzoek doet naar crowdfunding, ziet regelmatig onrealistische projecten voorbijkomen. ‘Dan reken je al een huurprijs boven de marktprijs, en komt je begroting nog niet uit,’ zegt hij bijvoorbeeld over Broers project in Rotterdam. ‘Dat is een riskante investering.’ “Niet doen, als je de risico’s niet kunt inschatten,” zeg ik tegen mensen die zonder ervaring het vastgoed instappen. Rendement krijg je nooit gratis.’

De steenrijke allure

Toch blijven de ronkende teksten en snelle auto’s van vastgoedinvesteerders lonken. Tom Joling, die duizenden euro’s verloor aan een cursus bij The Great Property Experience, werkt inmiddels als zzp-kok om zijn spaargeld terug te verdienen. Hij wil nu zelf investeren op crowdfundplatforms ⁵⁶ en geld uitlenen aan andere vastgoedbazen⁵⁷.

Jongeren willen ‘financieel vrij’ worden met stenen, zonder startkapitaal. In een hiërarchische, soms haast sektarische organisatie leren beginnelingen tegen duizenden euro’s cursusgeld te werken voor mensen bovenin – door pandjes voor hen te sourcen of te investeren in hun projecten op crowdfundplatforms⁵⁸.

Nu de overheid maatregelen gaat invoeren om de hoge huren aan banden te leggen, anticiperen vastgoedcoaches op de aankomende woningmarktregels van minister Hugo de Jonge. ‘Hoe maak ik mijn panden Hugoproof?’ luidt één advertentie⁵⁹. Echt ambitieuze beleggers slaan zelfs de vleugels uit met trainingen om te leren investeren in Engeland of Spanje⁶⁰. ‘Wil je landlord genoemd worden in plaats van huisjesmelker?’, vraagt een vastgoedgoeroe op Instagram⁶¹.