Particuliere vastgoedbeleggers maken steeds vaker gebruik van slecht gereguleerde crowdfundhypotheken. Via vijf platforms die zich specifiek richten op de financiering van vastgoed haalden beleggers in 2021 bijna 80 miljoen euro op, twee keer zo veel als in het jaar daarvoor. Dat blijkt uit onderzoek van Platform Investico in samenwerking met Vice. Een uiterst riskante business, zeggen deskundigen.

Via online platforms kunnen particulieren met kleine bedragen investeren in vastgoedprojecten die veelal door particuliere beleggers worden aangeboden. Met dit soort hypotheken kopen beleggers vooral goedkope woningen aan die zij tegen hoge prijzen proberen te verhuren, blijkt uit een analyse van Investico van het aanbod op een van deze crowdfundplatforms, Samen in Geld.

Dat is een strategie met veel risico’s, waarschuwt Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt aan de TU Delft. “Dit is het segment van de woningmarkt waar als eerst ruimte komt als de prijzen gaan dalen.” Als vastgoedbeleggers hun huren moeten gaan verlagen, bestaat de kans dat zij hun crowdfundhypotheek niet meer kunnen afbetalen en dan ziet de investeerder z’n geld nooit meer terug.

Onder water

Een ander risico hangt samen met de hoogte van het geleende bedrag. Terwijl grootbanken vaak maximaal 80 procent van de woningwaarde in verhuurde staat lenen omdat ze hogere percentages te riskant vinden, gaan crowdfundplatforms tot 100 procent. Maar als de inflatie doorzet, kunnen de torenhoge vastgoedprijzen alleen maar gaan dalen, zegt Pim Huijgen, hoogleraar notarieel recht aan de Universiteit Leiden. “Dan komt een pand ‘onder water’ te staan: met een 100 procent lening heb je dan direct meer schulden dan de woning waard is.”

Daar komt nog bij dat de inflatie ook effect heeft op de huurmarkt, voegt Huijgen eraan toe. “Als we een recessie ingaan, zal dat betekenen dat mensen de huur niet meer kunnen betalen, en geldverstrekkers met leegstand geconfronteerd worden.” Ook dan verdwijnt het rendement voor de investeerder als sneeuw voor de zon.

Toezicht is beperkt

Voor aspirant-vastgoedkopers is crowdfunding aantrekkelijk, omdat ze met genoeg investeerders hun eigen hypotheek bij elkaar kunnen lenen en dus niet naar de bank hoeven. Dat scheelt een hoop gedoe, want banken zijn sinds de kredietcrisis van 2008 een stuk voorzichtiger geworden met hypotheken voor de vastgoedmarkt. Crowdfundplatforms voerden de afgelopen jaren bovendien een stevige concurrentiestrijd en houden de rentes daarom laag.

Toezicht op deze beleggingsproducten is beperkt. “Crowdfundplatforms moeten in het verstrekken van krediet in principe aan dezelfde regels als banken voldoen”, zegt Hylke de Vriend, projectleider crowdfunding bij de Autoriteit Financiële Markten. “Maar er zijn geen voorschriften hoe ze dat moeten doen.”

De AFM controleert onder andere op basis van ‘signalen en meldingen’ of platforms transparant zijn over de risico’s die met crowdfundinvesteringen gepaard gaan. Ze kan vergunningen intrekken of een last onder dwangsom afgeven. Hoe vaak dat tot nu toe gebeurde, kan de AFM niet zeggen. In de praktijk treft ze vooral informele maatregelen, zegt een woordvoerder, zoals ‘normoverdragende gesprekken’.

In 2021 voerde de Europese Unie een vergunningplicht in voor Europese crowdfunddienstverleners. Die moet crowdfunding over de landsgrenzen makkelijker maken, maar stelt onder andere ook strengere eisen aan klantonderzoek. Recent bepaalde de Europese toezichthouder dat de invoering van die vergunningplicht voor bestaande crowdfundplatforms met een jaar uitgesteld wordt tot november 2023. In Nederland beschikt pas één crowdfundplatform over deze vergunning.